Veniamo ora alla cattiva notizia. Si tratta sempre di una sentenza. La n. 45/05 del 17/01/2005, depositata in data 27/01/2005, pronunciata dal Tribunale di Sondrio, G.I. dott. Licitra, a seguito di una causa civile promossa dal curatore del fallimento Gianoncelli, dott. Marco Cottica, per far dichiarare la nullità di un contratto di affitto stipulato in data 11/11/2002 tra la signora Lina Moretti (deceduta in data 3 aprile 2003) usufruttuaria degli immobili di proprietà dei fratelli Gianoncelli, nonché loro madre e la Società 4 G. Gestioni immobiliari Srl, di cui Giorgio Gianoncelli è amministratore.

Lina Moretti, nel 1999, avendo ricevuto proposte concrete, aveva proposto al curatore del fallimento di locare gli immobili su cui aveva diritto di usufrutto dividendo al 50% il relativo canone (il valore era di circa L. 6 milioni mensili). Il curatore, minacciando azioni legali, la diffidò a stipulare qualsivoglia contratto di locazione. L’usufruttuaria fu costretta a promuovere causa civile per individuare gli spazi da utilizzare in via esclusiva ai fini della locazione e per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato guadagno. Il Tribunale di Sondrio, G.I. dott. Lotti, con sentenza n. 382/02 depositata in data 06/07/2002 (impugnata avanti la Corte di Appello di Milano), rigettava la domanda di risarcimento del danno e disponeva sorteggio per la divisione degli spazi.

In data 10 luglio 2002, la signora Lina Moretti, con plico raccomandato, dettava disposizioni scritte al proprio procuratore generale, nominato nel 2000, per la stipula con i nipoti Giorgio, Marinella, Patrizia e Diletto Gianoncelli di un contratto di locazione degli spazi che le sarebbero stati assegnati con sorteggio, qualunque essi fossero e contestualmente disponeva per testamento il lascito dell’usufrutto a favore dei medesimi. L’usufruttuaria proponeva di affittare i locali ai predetti nipoti per dieci anni, per un canone modesto (€ 10.329,00), da corrispondere in via anticipata, con l’impegno però di provvedere a tutte le sue esigenze fintanto che sarebbe stata in vita. I nipoti accettarono la proposta. Per poter gestire al meglio la locazione costituirono nel mese di agosto 2002 la 4 G. Gestioni immobiliari Srl, la quale versò immediatamente a titolo di caparra l’importo pattuito di € 10.329,00.

Dopo il sorteggio degli spazi, effettuato in data 11 novembre 2002, Lina Moretti (a mezzo del procuratore generale a cui aveva conferito anche tale potere) stipulava il contratto di locazione con la Società 4 G. Srl. Il dott. Marco Cottica, curatore del fallimento, nel mese di ottobre 2003 promosse una causa nei confronti della 4 G. Srl chiedendo che venisse dichiarato nullo il contratto di locazione con la motivazione che era stato stipulato in frode ai nudi proprietari.

La 4 G. Srl in giudizio sollevò le seguenti eccezioni:

1. Il curatore del fallimento non aveva titolo per promuovere la causa in quanto a Lina Moretti erano subentrati nel diritto di usufrutto i nipoti (a tale proposito il curatore ha promosso causa, anch’essa assegnata alla dott. Licitra, per invalidare il testamento);

2. Il curatore del fallimento non aveva titolo per agire in nome e per conto di Peppino Gianoncelli, essendo lo stesso deceduto in data 13 agosto 2001;

3. La signora Lina Moretti ha stipulato il contratto di locazione ad avvenuta assegnazione degli spazi in via esclusiva (il sorteggio è stato coordinato dal giudice dott. Licitra) e ha dovuto attendere l’esito della causa prima di poter locare gli immobili, subendo ingenti danni economici. L’impegno, aggiuntivo rispetto al canone di locazione, di provvedere all’assistenza della signora Lina Moretti (24 ore su 24) era, in ogni caso, di gran lunga superiore al valore dei normali canoni di locazione. Chi ha o ha avuto la sfortuna di dover ricorrere alla collaborazione di badanti, infermieri o figure simili per assistere un familiare anziano o infermo sa cosa significa.

Il G.I., dott. Licitra, ha pronunciato la sentenza in parola senza ammettere le testimonianze chieste dalla 4 G. Srl. La parola al giudice del Tribunale di Sondrio.

1. «Quanto alla carenza di legittimazione attiva della curatela si osserva che l’usufrutto di cui godeva Moretti Lina in vita, si è estinto con la sua morte (artt. 979 e 980) e comunque i figli sono divenuti pieni proprietari dei beni». (La dott. Licitra, con tale enunciazione, ha anticipato l’esito della causa a lei assegnata di impugnazione del testamento, incentrata sulle medesime problematiche – ndr).

2. «Anche l’eccezione di carenza di legittimazione attiva della curatela in rappresentanza di Gianoncelli Peppino, deceduto è infondata: il decesso del fallito non priva il curatore della capacità di agire in nome e per suo conto». (Il che, tradotto in termini terra terra, equivale alla seguente affermazione: “Peppino Gianoncelli, deceduto in data 13 agosto 2001, in persona del curatore del suo fallimento, chiede la revoca del contratto di locazione stipulato da sua madre Lina Moretti 15 mesi dopo la sua morte”, ndr).

3. «Nel merito può dirsi che il contratto di locazione di cui ci occupiamo è stato stipulato con lo scopo di frustrare le ragioni del proprietario». (La Corte Suprema di Cassazione, Sez. III, con sentenza 25 luglio 2003, n. 11561 ha sancito il principio che «nel vigente ordinamento positivo non esiste un’azione di impugnazione della locazione stipulata dall’usufruttuario per frode in danno del nudo proprietario, atteso che l’unico strumento previsto a tutela di quest’ultimo è la disciplina specifica dettata dall’art. 999 del C.C.». Tale articolo stabilisce che i contratti in essere alla morte dell’usufruttuario purché constino di data certa proseguono per il periodo stabilito, ma non oltre cinque anni. Sia il contratto di locazione che le disposizioni scritte impartite da Lina Moretti constano di data certa, il primo in quanto registrato e le seconde in quanto inviate con plico raccomandato – ndr). «La durata decennale appare di per sé anomala, il canone è assolutamente inadeguato, la locatrice aveva al momento della stipula oltre 90 anni». (I cittadini novantenni non sono forse uguali agli altri davanti alla legge? Vediamo cosa dice al riguardo l’articolo 3 della costituzione: «Tutti i cittadini hanno pari dignità sociale e sono uguali davanti alla legge, senza distinzione di sesso, di razza, di lingua, di religioni, di opinioni politiche, di condizioni personali e sociali…». Accidenti, la Costituzione ha dimenticato di aggiungere… «di età»!!! – ndr). «L’insieme di tali circostanze porta a concludere che l’intento delle parti era quello di frodare i creditori». (Lina Moretti e la Società 4G. Srl non hanno rapporti di sorta con il fallimento – ndr).

Sulla scorta delle predette motivazioni il G.I. ha revocato il contratto, ha condannato la Società 4 G. Gestioni immobiliari Srl all’immediato rilascio dei beni immobili oggetto del contratto, in favore della curatela, liberi da persone o cose; ha rigettato ogni altra domanda; ha condannato la Società alla rifusione delle spese di parte attrice, liquidate in complessivi € 5.677,65. La sentenza è stata appellata. Non ci rimane che attendere la decisione della Corte d’Appello di Milano.

Nota: Per ulteriori dettagli si rimanda alla lettura degli articoli pubblicati da ‘l Gazetin sul numero di settembre 2000 («Oh, che bell’affare!») e sul numero di ottobre 2000 («I piatti pendenti della bilancia al Tribunale di Sondrio»), articoli che, al pari di altri, hanno “offeso” il curatore del fallimento, dott. Marco Cottica, tanto da indurlo a promuovere la ben nota causa civile nei confronti dell’autore, del direttore e della società editrice del giornale.

(I pezzi citati e tutti gli altri pubblicati sul “caso Gianoncelli” sono disponibili anche su Internet all’indirizzo http://labos.valtellina.net/gazetin/Gianoncelli0.htm).

CORSIVO. A PROPOSITO DI ULTRACENTENARI

Per i contratti d’affitto…
Occhio alla soglia dei novant’anni!

di VANNA MOTTARELLI

Recentemente ho letto su Centro valle che in quel di Tirano vi sono stati grandi festeggiamenti per nonna Matilde che ha compiuto 106 anni. Tempo addietro due gemelli di Traona hanno mobilitato i media nazionali per la festa del loro 104° compleanno. Ampio spazio è stato dato dalla stampa locale al festeggiamento dei  100 anni (avvenuto presso l’Albergo della Posta) del fondatore di un’associazione locale. Nel mio paese c’è un’ultracentenaria (classe 1901) che fino a due anni fa coltivava l’orto. Avrei voluto partecipare ai festeggiamenti di tutti per porgere gli auguri de ‘l Gazetin e per fare ai simpatici e vispi ultracentenari una singolare domanda.

– Come mai si fa venire la psicosi degli ultracentenari? si chiederanno, a questo punto, i lettori.

Qualcuno azzarderà delle risposte. Forse vuole chiedere com’erano i costumi dell’epoca, oppure quali sono state le opinioni a caldo della popolazione italiana quando il 29 luglio del 1900 è stato assassinato re Umberto I, oppure vorrà semplicemente farli parlare dei tempi che furono.

Argomenti interessanti ma la mia domanda è molto più banale:

– Cari ultracentenari quando avete passato la soglia dei 90 anni vi è, per caso, capitato di stipulare un contratto decennale di locazione?

Avete capito perfettamente dove voglio andare a parare. Abbondano le trasmissioni televisive dove si enfatizza che il traguardo dei 100 anni è ormai alla portata di tutti. L’altra sera nella trasmissione di attualità condotta da Giuliano Ferrara e Ritanna Armeni (La7) veniva affermato che, stando alla scienza statistica, a breve l’uomo potrà campare fino a 150 anni. A “Uno mattina” (Raiuno) viene condotta una rubrica intitolata “Come vivere fino a 120 anni”, dove si sprecano consigli di ogni genere.

A che serve tutto questo spiegamento di energia se, all’atto pratico, una persona che ha passato i 90 anni non può stipulare un contratto di locazione decennale e, se lo fa e muore prima della scadenza, viene “tacciata” di “frode”?

Se, a 90 anni passati, la signora che da poco ha festeggiato i 106 anni e la persona ultracentenaria, anch’essa delle nostre parti, che a quanto pare era la più anziana d’Italia, deceduta di recente all’età di 112 anni avessero stipulato un contratto di locazione decennale, non solo il contratto sarebbe giunto alla scadenza naturale ma si sarebbe pure rinnovato. Purtroppo Lina Moretti non ha avuto questa fortuna essendo deceduta poco tempo dopo la stipula del contratto.

E così, ha subito un processo (civile) “alla memoria”:

– Ha stipulato un contratto in frode ai proprietari! – argomenta l’Avv. Daniele Schena, difensore del fallimento – Non poteva certo pensare di vivere fino a 102 anni. Il fatto che sia morta dopo appena cinque mesi dalla stipula del contratto di locazione è indice di una «una chiara macchinazione».

Ma quale macchinazione?!! Lina Moretti è morta improvvisamente, mentre – e il riferirlo parrà certamente irriguardoso a chi non si fa ben altri scrupoli… – era seduta sul water (mi piacerebbe sapere a chi e che cosa stava pensando in quegli ultimi fatidici momenti di vita).